전세계약을 앞두고 있다면 등기부등본에서 집주인의 근저당을 반드시 확인해야 합니다. 하지만 근저당이 어디에 표시되는지, 어느 정도면 위험한 수준인지 처음에는 판단하기 쉽지 않습니다. 이 글에서는 집주인 근저당 확인 방법과 등기부등본에서 확인해야 할 위치, 채권최고액을 활용한 위험도 판단 방법까지 초보자도 이해하기 쉽게 정리했습니다.
먼저 결론 — 집주인 근저당은 이것만 확인하세요
| 확인 항목 | 방법 |
|---|---|
| 등기부등본 을구 확인 | 인터넷등기소에서 발급받아 을구 항목 확인 |
| 채권최고액 확인 | 을구 권리자 및 기타사항에서 금액 확인 |
| 집값 대비 근저당 규모 | (채권최고액+내 보증금)÷매매시세 계산 |
| 계약 전 재확인 | 계약 당일과 잔금일, 두 번 발급받아 비교 |
근저당이란?
근저당의 의미
근저당은 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때, 돈을 빌려준 사람(주로 금융기관)이 갖는 권리입니다. 집주인이 대출을 갚지 못하면 은행이 그 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 회수할 수 있는 구조입니다. 등기부등본의 을구에 기록됩니다.
일반 대출과 차이
일반 저당권은 1건의 대출에 1건의 저당권만 설정되어, 대출금을 갚으면 저당권도 함께 소멸합니다. 반면 근저당은 마이너스 통장처럼 한도 내에서 돈을 빌렸다 갚았다를 반복할 수 있는 구조이며, 대출금을 모두 갚아도 근저당권이 자동으로 사라지지 않습니다. 별도의 ‘근저당권 말소 등기’를 신청해야 등기부등본에서 사라집니다.
왜 확인해야 하나?
근저당이 설정된 집에서 집주인이 대출을 갚지 못해 경매로 넘어가면, 근저당권자(은행)가 임차인보다 먼저 돈을 받아가는 경우가 생길 수 있습니다. 이 경우 전세보증금을 전부 돌려받지 못할 위험이 있어, 계약 전 반드시 확인해야 하는 항목입니다.
집주인 근저당 확인 방법
인터넷등기소 접속
대법원 인터넷등기소에 접속합니다. 등기부등본은 주민센터나 정부24에서 발급되지 않고, 인터넷등기소에서만 발급할 수 있습니다.
등기부등본 발급
계약하려는 주소를 검색해 등기부등본을 발급(1,000원) 또는 열람(700원)합니다. 단순 확인이라면 열람으로도 충분하지만, 인쇄해서 보관하고 싶다면 발급을 선택합니다.
⚠️ ‘말소사항 포함’으로 발급받는 것을 권장합니다. 과거에 있었다가 사라진 근저당 이력까지 확인할 수 있어, 그 부동산이 과거에 어떤 재정적 어려움을 겪었는지 파악하는 데 도움이 됩니다.
을구 확인
발급받은 등기부등본에서 을구 항목을 찾습니다. 근저당권이 없다면 을구가 비어 있습니다. 근저당권이 있다면 권리자 및 기타사항에 채무자(집주인), 근저당권자(은행 등), 채권최고액이 순서대로 기재되어 있습니다.
채권최고액 확인
을구에서 가장 먼저 확인해야 할 숫자가 채권최고액입니다. 이 금액을 기준으로 안전성을 판단합니다.
등기부등본에서 어디를 봐야 할까?
표제부
부동산의 주소, 면적 등 기본 정보가 기재됩니다. 계약하려는 집과 일치하는지 확인하는 곳입니다.
갑구
소유권 관련 정보가 기재됩니다. 등기목적, 접수일, 소유자, 압류·가압류 등의 권리자 사항을 확인할 수 있습니다.
을구
소유권 이외의 권리(압류, 가압류, 근저당 등)가 기재됩니다. 근저당이 여기 표시됩니다.
근저당 표시 예시
을구에 근저당이 설정되어 있으면 보통 다음 순서로 표시됩니다.
- 순위번호, 등기목적(‘근저당권설정’)
- 채권최고액 (가장 중요한 숫자)
- 채무자 (보통 집주인 본인)
- 근저당권자 (돈을 빌려준 은행 등)
채권최고액이 가장 윗부분에 크게 표시되므로, 이 금액부터 확인하면 됩니다.
채권 최고액은 어떻게 계산할까?
등기부등본의 을구에는 실제 대출금이 아니라 채권최고액이 표시됩니다. 채권최고액은 원금뿐 아니라 이자와 연체금 등을 고려해 금융기관이 설정하는 최대 금액으로, 실제 대출금보다 보통 120~130% 정도 높게 설정되는 경우가 많습니다.
전세계약 전에는 집 시세와 선순위 채권최고액, 전세보증금을 함께 비교하는 것이 중요합니다. 일반적으로 집 시세에서 선순위 채권최고액과 전세보증금을 합한 금액이 시세보다 충분히 낮을수록 상대적으로 안전하다고 볼 수 있습니다.
예를 들어 집 시세가 5억 원이고 선순위 채권최고액이 2억 원, 전세보증금이 2억 원이라면 합계는 4억 원으로 시세보다 여유가 있습니다. 반대로 두 금액의 합이 시세를 초과한다면 계약 전 한 번 더 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.
> 아래 인포그래픽에서 계산 방법을 한눈에 확인할 수 있습니다.
근저당이 있으면 계약하면 안 될까?
근저당이 있어도 가능한 경우
⚠️ 근저당이 있다는 것 자체가 무조건 위험을 의미하지는 않습니다. 대부분의 부동산에는 어느 정도 대출이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 핵심은 근저당 금액과 본인의 전세보증금을 더한 금액이 시세 대비 어느 정도인지입니다.
계산 공식
(채권최고액 + 내 전세보증금) ÷ 매매 시세 × 100 = 위험도(%)
일반적으로 이 값이 80% 이하라면 비교적 안전하다고 보는 경우가 많고, 더 신중하게 보수적으로 판단하려면 70% 이하를 기준으로 삼기도 합니다.
계산 예시
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매매 시세 | 5억 원 |
| 채권최고액 | 1억 2,000만 원 |
| 내 전세보증금 | 2억 5,000만 원 |
| 계산 | (1.2억+2.5억)÷5억 = 74% |
| 판단 | 80% 이내이므로 비교적 안전한 편 |
⚠️ 계산 시 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액으로 계산해야 합니다. 경매가 진행되면 은행은 실제 남은 빚이 얼마든 채권최고액 범위 내에서 최대한 가져가기 때문입니다. 채권최고액은 보통 실제 대출 원금의 110~130%(통상 120%)로 설정되는 경향이 있어, 채권최고액을 1.2로 나누면 대략적인 실제 대출 원금을 추정해볼 수 있습니다.
위험한 사례
- 근저당과 전세보증금을 합한 금액이 시세를 초과하거나 80%를 크게 넘는 경우
- 다가구주택(원룸 건물)인 경우, 건물 전체 근저당뿐 아니라 먼저 입주한 다른 호수 세입자들의 보증금(선순위 임차보증금)까지 모두 합산해야 합니다. 다세대(빌라)와 달리 다가구는 건물 전체 소유자가 1명이기 때문입니다.
- 채권최고액이 계약 직전에 갑자기 새로 설정되거나 크게 늘어난 경우
계약 전 확인해야 할 사항
⚠️ 국세·지방세 체납 여부는 등기부등본에 나오지 않습니다. 세금을 체납하면 은행 빚보다 국가가 먼저 가져가기 때문에 오히려 더 위험한 상황일 수 있습니다. 계약 전 집주인이나 중개사에게 국세·지방세 납세증명서(완납증명서)를 요구해 직접 확인하는 것이 안전합니다.
⚠️ 보증보험(HUG 등) 가입이 정상적으로 가능한지도 참고할 수 있습니다. 보증보험 가입 심사를 통과했다는 것은 해당 집이 안전 기준을 어느 정도 통과했다는 의미로 볼 수 있어, 계산이 복잡하게 느껴진다면 보증보험 가입 가능 여부를 함께 확인하는 것도 방법입니다.
전세계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
집주인과 소유자 일치 여부
계약서의 임대인과 갑구의 소유자가 동일인인지 신분증으로 대조합니다.
근저당 금액
을구의 채권최고액을 확인하고, 앞서 설명한 계산 공식으로 안전성을 점검합니다.
압류·가압류 여부
갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정이 있는지 확인합니다.
신탁등기 여부
갑구의 소유자란에 ‘수탁자 OO신탁회사’라는 표시가 있다면 임대인이 진짜 법적 소유자가 아닐 수 있습니다. 이 경우 신탁원부를 별도로 확인하고 신탁회사의 동의 여부를 반드시 확인해야 합니다.
계약 당일 재발급
⚠️ 계약서에 도장을 찍는 당일, 그리고 잔금을 치르는 날 모두 등기부등본을 다시 확인하는 것이 안전합니다. 계약과 잔금 사이에 시간 차이가 있다면, 그 사이 새로운 근저당이 설정되거나 소유권이 바뀔 수 있기 때문입니다.
특약사항으로 “잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 전액 상환하고 말소 등기한다. 위반 시 계약은 무효로 하고 위약금을 지불한다”는 문구를 계약서에 명시해두면, 집주인이 잔금일까지 근저당을 정리하기로 약속한 것을 법적으로도 확인해두는 효과가 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
그렇지 않습니다. 근저당 자체는 흔한 일이며, 핵심은 근저당 금액과 본인의 전세보증금을 합산한 금액이 집값 대비 어느 정도인지입니다. (채권최고액+전세보증금)÷매매시세가 80% 이하라면 비교적 안전한 편으로 보는 경우가 많습니다.
Q2. 채권최고액은 어떻게 계산하나요?
등기부등본 을구에 직접 표시되어 있어 별도로 계산할 필요는 없습니다. 다만 실제 대출 원금을 추정하고 싶다면, 채권최고액을 보통 1.2(120%)로 나누면 대략적인 원금을 짐작해볼 수 있습니다. 단, 이는 추정치일 뿐 정확한 대출 잔액은 등기부등본만으로 알 수 없습니다.
Q3. 계약 당일 다시 확인해야 하나요?
네, 계약서 작성 당일과 잔금을 치르는 날 모두 등기부등본을 다시 발급받아 확인하는 것이 안전합니다. 그 사이에 새로운 근저당이 설정되거나 소유권이 변경될 수 있기 때문입니다.
Q4. 모바일에서도 확인할 수 있나요?
가능합니다. 인터넷등기소 공식 앱을 설치하면 모바일에서도 등기부등본을 열람·발급할 수 있습니다. 다만 PC 환경보다 일부 기능이 제한될 수 있습니다.
Q5. 공인중개사가 확인해주면 안 봐도 되나요?
공인중개사가 확인해주더라도 본인이 직접 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다. 중개사는 계약을 중개할 뿐, 계약 이후 보증금 반환까지 보장하지는 않습니다. 등기부등본은 누구나 손쉽게 발급할 수 있는 서류이므로, 본인이 직접 확인하고 계산까지 해보는 것을 권장합니다.
결론
집주인의 근저당은 등기부등본 을구에서 채권최고액을 확인하는 것으로 시작합니다. 근저당이 있다고 무조건 위험한 것은 아니며, (채권최고액+내 전세보증금)÷매매시세 공식으로 계산했을 때 80% 이하라면 비교적 안전한 편으로 볼 수 있습니다. 다만 세금 체납 여부처럼 등기부등본에 나오지 않는 위험도 있으므로, 납세증명서 확인이나 보증보험 가입 가능 여부도 함께 점검하고, 계약 당일과 잔금일 두 번 등기부등본을 재확인하는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
※ 본 포스팅은 2026년 6월 기준입니다. 법률적 판단이 필요한 사항은 반드시 공인중개사, 법무사, 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.