전세 계약서에 도장을 찍기 전 확인할 서류는 등기부등본만이 아닙니다. 등기부등본에는 임대인의 세금 체납이나 건축물대장의 위반 표시가 나타나지 않습니다. 세무서·지방자치단체·정부24에서 따로 확인해야 계약 전 점검이 끝납니다.
먼저 결론
전세 계약 전 확인 순서는 계약 전 5가지, 계약을 맺은 뒤 3가지로 나뉩니다. 계약 전에는 등기부등본으로 선순위 채권을, 세무서·지방자치단체에서 임대인의 세금 체납 여부를 확인합니다.
보증금이 1,000만 원을 넘으면 계약 체결 후부터 임차 기간 시작일까지 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있습니다. 건축물대장은 정부24에서 열람 300원·발급 500원(온라인은 무료)으로 위반건축물 여부를 확인합니다(2026년 9월 기준).
계약 전체 흐름: 계약 전부터 계약 후까지
대한민국 정책브리핑이 안내하는 전세 계약 체크리스트는 계약 전 5가지와 계약을 맺은 뒤 해야 할 3가지로 나뉩니다.
계약 전에 확인할 것은 다음 5가지입니다.
- 주변 매매가·전세가 확인(실거래가 공개시스템 등)
- 주택임대차표준계약서 사용
- 근저당권·전세권 등 선순위 채권 확인(등기부등본)
- 임대인의 세금 체납 여부 확인(납세증명서)
- 선순위 보증금 확인(다가구주택은 확정일자 부여 현황)
3번 등기부등본은 갑구에서 소유권과 가압류·압류 여부를, 을구에서 근저당권 등 제한물권을 보여 줍니다.
5번의 확정일자 부여 현황은 다가구주택처럼 세대가 여러 개인 건물에서 먼저 들어온 세입자들의 보증금 순위를 보여 줍니다.
4번 임대인 세금 체납 확인은 등기부등본만으로는 알 수 없는 정보라 아래에서 따로 다룹니다.
계약을 맺은 뒤에는 다음 3가지를 확인·처리합니다.
- 임대차 신고(법적 의무)
- 전입신고(법적 의무, 미신고 시 과태료)
- 전세보증금반환보증 가입
임대인 세금 체납 확인: 국세와 지방세를 따로 열람합니다
국세는 국세징수법 제109조, 지방세는 지방세징수법 제6조가 근거 조문입니다. 두 법 모두 2023년 개정을 거치며 임차인이 임대인 동의 없이 확인 가능한 범위가 넓어졌습니다.
미납국세 열람 (국세징수법 제109조)
2023년 4월 3일 개정 이후 임대인 동의 없이 열람 가능한 조건이 늘었고, 신청 장소도 관할 세무서 한정에서 전국 모든 세무서로 확대됐습니다.
| 구분 | 동의가 필요한 경우 | 동의가 필요 없는 경우 |
|---|---|---|
| 시점 | 임대차 계약 체결 전 | 계약 체결 후 ~ 임차 기간 시작일까지 |
| 보증금 | 1,000만 원 이하 | 1,000만 원 초과 |
| 준비 서류 | 임대인 서명 열람신청서, 임대인 신분증 사본, 신청인 신분증 | 열람신청서, 임대차 계약서, 신청인 신분증 |
(2026년 9월 기준)
열람은 온라인 신청이 아니라 세무서를 직접 방문해 화면이나 서면으로 확인하는 방식입니다. 동의 없이 열람하러 갈 때는 열람신청서와 임대차 계약서, 신청인 신분증만 있으면 되고, 임대인의 서명이나 신분증 사본은 필요 없습니다.
미납지방세 열람 (지방세징수법 제6조)
지방세징수법 제6조도 2023년 4월 1일 개정됐습니다. 국세와 같은 구조로 계약 체결 전에는 임대인 동의가 필요하고, 계약 체결 후 임대차 기간 시작일까지는 동의 없이 열람됩니다. 신청 가능한 지역도 넓어져, 개정 전 관할 지방자치단체 한 곳으로 한정됐던 신청이 지금은 관할이 아닌 지방자치단체에서도 가능합니다.
건축물대장으로 위반건축물·용도 확인하기
건축물대장은 등기부등본과 다른 서류입니다. 등기부등본이 소유권과 근저당을 보여 준다면, 건축물대장은 건축법상 이 건물이 어떻게 지어지고 쓰이는지를 보여 줍니다.
건축법 제79조에 따라 허가권자가 시정명령을 내리면 "위반건축물"이라는 표시와 위반일자·위반내용이 건축물대장에 적힙니다. 시정명령을 이행하지 않은 건축물은 다른 법령에 따른 영업 허가·면허·인가·등록·지정도 제한될 수 있습니다.
건축물대장은 정부24 또는 세움터에서 신청합니다. 인터넷·방문·팩스·우편·모바일·무인발급기로 신청할 수 있고, 건축물 소재지와 대장구분(일반·집합), 대장종류(표제부·전유부 등)를 입력합니다.
| 방법 | 발급 수수료 | 열람 수수료 |
|---|---|---|
| 방문·우편·팩스·무인발급기 | 500원 | 300원 |
| 온라인(정부24) | 무료 | 무료 |
(2026년 9월 기준)
확인할 항목은 위반건축물 여부, 실제 용도(주거용·근린생활시설 등), 소유자 현황, 면적입니다. 집합건물(아파트·다세대주택처럼 세대가 나뉜 건물)은 전유부에서, 건물 전체는 표제부에서 확인합니다.
건축물대장 확인까지 마쳤다면 전세보증금반환보증 가입도 검토할 차례입니다.
자주 막히는 곳
미납국세 열람은 홈택스 온라인 신청이 아니라 세무서 방문이 필요합니다.
건축물대장은 대장구분(일반·집합)과 대장종류(표제부·전유부)를 잘못 선택하면 원하는 정보가 나오지 않습니다. 아파트·다세대주택처럼 세대가 나뉜 건물은 전유부, 단독주택이나 건물 전체 정보는 표제부를 고릅니다.
자주 묻는 질문
임대인 동의 없이 세금 체납 여부를 확인하는 조건은 무엇인가요? 보증금이 1,000만 원을 넘고 계약 체결 후부터 임차 기간 시작일 전까지라면 국세 미납 여부는 별도 동의 절차 없이 확인됩니다(국세징수법 제109조). 지방세도 계약 체결 후 임대차 기간 시작일까지는 마찬가지로 동의 없이 열람됩니다(지방세징수법 제6조).
미납국세 신청 장소는 어디인가요? 전국 모든 세무서입니다. 2023년 4월 3일 개정 전에는 임차하려는 건물 소재지를 관할하는 세무서로 한정돼 있었습니다.
위반건축물 여부는 건축물대장에서 어떻게 확인하나요? 허가권자가 시정명령을 내리면 건축법 제79조에 따라 "위반건축물"이라는 표시와 위반일자·위반내용이 건축물대장에 기재됩니다. 정부24에서 건축물대장을 열람하면 이 표시가 보입니다.
건축물대장 발급 수수료는 얼마인가요? 방문·우편·팩스·무인발급기로 발급받으면 500원, 열람은 300원입니다. 정부24 온라인 열람·발급은 무료입니다.
지방세 체납 확인은 언제부터 가능한가요? 계약 체결 전에는 임대인 동의가 필요합니다. 계약 체결 후에는 임대차 기간 시작일까지 동의 없이도 신청됩니다(지방세징수법 제6조, 2023년 4월 1일 개정).
함께 읽으면 좋은 글
📎 전세보증금반환보증 가입 조건·보증료·신청 순서 총정리
출처
- 대한민국 정책브리핑 — 전세사기 피하는 전세계약 체크리스트 (2026-09-14 확인)
- 대한민국 정책브리핑 — 미납국세 열람제도로 전세 피해 예방해요 (2026-09-14 확인)
- 국가법령정보센터 — 지방세징수법 개정이유(제6조 관련) (2026-09-14 확인)
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 위반건축물(불법건축물) (2026-09-14 확인)
- 정부24 — 건축물대장 등본(초본) 발급(열람) 민원 안내 (2026-09-14 확인)